Transaksi Build Operate Transfer (BOT), atau dikenal juga dengan istilah bangun guna serah, merupakan bentuk perjanjian kerja sama antara pemegang hak atas tanah dan investor. Dalam perjanjian ini, investor diberikan hak untuk membangun dan mengoperasikan fasilitas selama periode tertentu. Setelah periode tersebut berakhir, bangunan diserahkan kembali kepada pemegang hak atas tanah. Artikel ini akan menjelaskan perubahan regulasi yang relevan sejak tahun 2017 serta cara penerapannya dalam praktik.

Peraturan-Peraturan yang Mengatur Definisi BOT

SE 38/1995: Bangun guna serah adalah perjanjian di mana pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada investor untuk mendirikan bangunan selama masa perjanjian, dan kepemilikan bangunan dialihkan setelah masa perjanjian berakhir. 

PMK 248/1995: Menyebutkan bahwa bangun guna serah (Build Operate and Transfer) adalah perjanjian di mana pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada investor untuk mendirikan bangunan selama masa BOT, dan kepemilikan bangunan dialihkan kembali setelahnya.

PP 34/2017: Menjelaskan bahwa bangun guna serah adalah perjanjian di mana pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada investor untuk mendirikan bangunan selama masa perjanjian, dan kepemilikan dialihkan setelah investor mengoperasikan atau sebelum mengoperasikan bangunan.

Ketiga definisi mendeskripsikan prinsip dasar yang sama tentang bangun guna serah. Namun, PP 34/2017 menambahkan fleksibilitas waktu pengalihan kepemilikan, memungkinkan pengalihan baik setelah pengoperasian dimulai atau sebelum pengoperasian.

Perubahan Regulasi Pajak BOT

Sebelum tahun 2017, penghasilan dari transaksi BOT diatur dalam Keputusan Menteri Keuangan Nomor 248/KMK.04/1995 dan Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE-38/PJ.4/1995, dengan tarif pajak 5% dari nilai bruto bangunan.

Sejak diterbitkannya PP 34/2017, penghasilan dari transaksi BOT dianggap sebagai biaya sewa. Tarif pajak final ditetapkan sebesar 10% dari jumlah bruto, dihitung berdasarkan nilai pasar atau Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), mana yang lebih tinggi.

Aspek Pajak dalam Transaksi BOT

Dengan PP 34/2017, semua penghasilan dari investor dianggap sebagai biaya sewa. Pasal 2 ayat (2) PP 34/2017 mencakup:

1. Penghasilan dari pembayaran berkala selama perjanjian BOT.
2. Penghasilan dari bangunan yang diserahkan sebelum perjanjian berakhir.
3. Penghasilan dari bangunan yang diserahkan atau seharusnya diserahkan saat perjanjian berakhir.
4. Penghasilan lain terkait BOT, termasuk pembayaran bagi hasil dan denda.

Peraturan ini menyamakan seluruh penghasilan yang diterima oleh pemilik tanah pada transaksi BOT selayaknya pendapatan sewa. Hal ini memberikan kepastian hukum yang lebih baik dan menghindari penafsiran yang berbeda atas transaksi BOT.

bangun-guna-serah , bot , build-operate-transfer , pajak-sewa